Les propriétaires qui investissent dans un logement qu'ils destinent à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire sous réserve qu'ils respectent certaines conditions, bénéficient d'un régime fiscal de faveur. Il en est de même pour les souscripteurs de parts de SCPI Robien. Toutefois, les avantages fiscaux diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement neuf , réhabilité ou en gestion déléguée |
Loi Demessine + |
Investir grâce aux économies d'impôt dans une résidence de tourisme et pouvoir l'occuper jusqu'à 8 semaines par an.
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Le régime est prolongé jusqu’au 31 décembre 2012 et aménagé sur deux points suite à la loi de finances 2009.
RégimeRéduction d'impôts égale à 25% du montant de l'acquisition, dans la limite d'un plafond de 50.000 Euros (327.928 F) pour une personne seule et de 100.000 Euros (655.957 F) pour un couple marié.
Cette réduction est étalée sur 6 ans au plus. La loi de finances 2009 permet toutefois à l’investisseur de demander l’étalement de la réduction d’impôt sur 7 ans : 1/6 de l’avantage maximum la première année et le solde réparti sur 6 ans en parts égales.
La TVA sur l'acquisition est déductible.
AvantagesPossibilité pour l'investisseur d'exercer un droit de jouissance temporaire. Ces périodes d'occupation ne doivent pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.
BénéficiairesPersonnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI,).
Logements- Logements neufs situés en résidence de tourisme classée appartenant à une Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R.) ou à certaines zones rurales répondant aux objectifs n°2 européens, loués nus à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial.
- Depuis la loi de finances 2009, cela concerne aussi les logements à réhabiliter quand la réhabilitation porte sur un immeuble achevé depuis au moins 15 ans.
Durée9 ans
Loi Restauration + |
Restaurer un bien en secteur sauvegardé ou dans une zone protégée et bénéficier d'un régime de faveur. [ lire la suite ]
RégimeLes opérations de conservation et de restauration immobilière effectuées sur des immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architecturale, urbain et paysager (ZPPAUP), bénéficient d'un régime fiscal de faveur. L'initiative des travaux doit avoir été prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés dans une association foncière urbaine (AFU). En aucun cas il ne peut s'agir d'une opération prise totalement en charge par le vendeur du bien à restaurer. Les travaux de restauration doivent être conformes au plan de sauvegarde ou avoir été déclarés d'utilité publique.
Le législateur a substitué à l’ancien dispositif, un mécanisme de réduction d’impôt repris à l’article A 199 tercivies du CGI. La réduction d’impôt s’applique aux travaux emportant restauration totale d’un immeuble bâti. La restauration doit avoir été déclaré d’utilité publique sauf si un plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé.
Le montant de la réduction d’impôt est de :
> 40 % des dépenses supportées pour un immeuble situé en secteur sauvegardé
> 30 % des dépenses supportées pour un immeuble situé en ZPPAUP
Le dépenses sont retenues dans la limité annuelle de 100.000 €.
AvantagesA l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à cet emprunt qui restent déductibles des revenus fonciers, le propriétaire peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à l'opération de restauration immobilière.
L’article 199 tervicies II du CGI énonce les charges de façon limitative :
> Les dépenses de réparation et d’entretien
> Les primes d’assurances
> Les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation hormis les frais de construction, reconstruction
> Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels ou commerciaux destinés à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés
> La taxe foncière sur le bâti
> Les frais de gestion
> La quote part de provisions versée au syndic de la nature ci-dessus énoncée.
BénéficiairesS'adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au minimum à la tranche d'imposition marginale de 40% et plus, disposant de revenus fonciers.
Bénéficient de ce dispositif :
> Les personnes physiques donnant en location nue ces biens immobiliers et déclarant les revenus perçus de revenus fonciers
> Les associés de société non soumises à l’impôt sur les sociétés quand les loyers sont imposés entre les mains des associés au prorata de leurs droits sociaux.
> Ce dispositif ne s’applique pas lorsqu’il y a démembrement de la propriété.
LogementsL'immeuble à restaurer doit être situé soit en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP.
Il doit être affecté à l’usage d’habitation ou à l’usage professionnel.
DuréeLe dispositif est subordonné à un engagement de louer le bien nu à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux. L’immeuble ne peut être donné en location à un membre du foyer fiscal, à un descendant ou à un ascendant.
Loi Girardin + |
Réduction d'impôts pour les particuliers investissant dans des logements outre-mer (même pour leur usage propre) ainsi que pour les indépendants investissant dans des entreprises actives dans certains secteurs et soumises à l'impôt sur le revenu.
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RégimeUn dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d'une loi programme pour l'outre-mer dénommé loi Girardin. Tout en les remplaçant, elle reprend en substance les dispositions qui avaient été mises en place par la loi Paul tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures. La durée de validité de ce nouveau régime est portée à 15 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017.
Deux types de défiscalisation sont prévus pour les particuliers qui réalisent des investissements dans les quatre départements d'outre-mer, à Mayotte, en Polynésie Française, en Nouvelle-Calédonie, dans les îles Wallis-et-Futuna, les terres australes et antarctiques françaises et à Saint-Pierre-et-Miquelon :
Une réduction d'impôt au profit des particuliers qui investissent dans le logement
Une réduction d'impôt au profit des personnes physiques qui réalisent des investissements productifs dans le cadre d'entreprises soumises à l'IR et exerçant leur activité dans certains secteurs.
Depuis la loi de finances 2009, il est inséré un nouvel article 199 undecies D du CGI plafonnant l’avantage fiscal. L’ancien dispositif reste toutefois applicable quand la décision d’investissement a été prise avant le 01/01/09. L’avantage fiscal est désormais limité par un plafonnement particulier.
Pour une même année d’imposition, le montant total des réductions d’impôt sur le revenu pouvant être obtenues est plafonné à 40.000 €uros.
Ce plafond est toutefois majoré pour les entrepreneurs investisseurs. Il s’élève à 80.000 € ou à 100.000 € pour les investissements donnés en location à l’entreprise qui les exploite, selon que l’obligation de rétrocession au profit de cette entreprise (sous forme de réduction d’impôt) porte sur 50% ou 60 % de l’avantage fiscal.
Sur option du contribuable, ces plafonds peuvent être écartés au profit d’un plafond égal à 15 % du revenu du foyer, ce montant étant alors déterminé avant rétrocession, le cas échant, d’une partie de la réduction d’impôt à l’exploitant.
AvantagesLe montant de la réduction octroyée varie selon que le logement est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire (obligation d'un respect de loyer et de ressources des locataires). Ceux qui investissent dans le logement situé dans le secteur libre, c'est-à-dire non soumis à conditions de ressources et à plafonnement des loyers, bénéficient d'une réduction d'impôt.
Taux de la réduction
Celle-ci est également à 40% du montant de l'investissement, étalée sur 5 ans, soit 8% par an pendant 5 ans. Les logements destinés à la location « intermédiaire », c'est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, bénéficient d'un taux de réduction supérieur. Celle-ci est en effet portée à 50% du montant de l'investissement, étalée sur 5 ans, soit 10% par an pendant 5an.
Plafonds à respecter
Pour les investisseurs réalisés dans le secteur du logement intermédiaire, les loyers et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés. Pour 2009, ces derniers sont fixés de la manière suivante :
Plafonds de loyer
Ils sont de :
150 € / m2 de surface habitable annuel pour les quatre départements d'outre-mer et Mayotte.
189 €/ m2 habitable annuel pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, les Iles Wallis-et-Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon.
Plafonds de ressources
Les plafonds 2009 viennent d'être fixés. Ils s'établissent pour les Dom et Mayotte à :
26.638 € pour les personnes seules
52.968 € pour un couple marié
BénéficiairesPour le secteur du logement, cet investissement est à recommander aux particuliers situés à partie d'une tranche médiane d'imposition (aux environs de 30%). Pour les opérations d'entreprise, il est à conseiller uniquement aux investisseurs surfiscalisés imposés au taux marginal d'imposition le plus élevé soit 40%.
Les particuliers qui investissent dans un logement destiné soit à leur propre habitation principale soit à celle d'un locataire entrent dans le champ d'application de la loi Girardin
Qu'il s'agisse du secteur libre ou du secteur intermédiaire, certaines dispositions prises dans le cadre de la loi Girardin sont communes aux deux secteurs.
Plafonnement de la réduction
A compter du 1er janvier 2009,le plafond du prix au m2 est limité à 2.194 € HT, qu'il s'agisse d'un logement destiné à la location ou pour son propre usage personnel. Ce plafond est en outre indexé sur le coût de la construction.
DuréeEnfin, pour bénéficier de cette réduction d'impôt, l'investisseur doit s'engager à conserver le bien à usage de résidence principale du locataire pendant 5 ans s'il s'agit du secteur libre ou 6 ans s'il s'agit du secteur intermédiaire.
Loi Besson + |
Taux majoré de déduction octroyé aux investisseurs acquérant un bien "ancien" au sens de la loi, pour autant qu'il soit toujours habitable et qu'il soit effectivement loué, avec respect de plafonds de loyers et de ressources de locataires. [ lire la suite ]
Taux majoré de déduction octroyé aux investisseurs acquérant un bien "ancien" au sens de la loi, pour autant qu'il soit toujours habitable et qu'il soit effectivement loué, avec respect de plafonds de loyers et de ressources de locataires.
RégimeLes logements ayant fait l'objet d'une occupation depuis la date de leur achèvement ou de leur réhabilitation sont considérés comme étant des logements anciens. Les propriétaires qui investissent sur ce type de bien restent toujours soumis au statut Besson à la condition que le bien réponde à certaines normes d'habitabilité. En contrepartie d'un taux majoré de la déduction forfaitaire, le propriétaire doit s'engager à louer le logement et à respecter un plafond de loyer et de ressources.
Plafond de loyer
Pour les baux reconduits ou renouvelés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2009, les plafonds mensuels de loyer par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
- Zone A = 16,81 €
- Zone B = 10,98 €
- Zone C = 7,98 €
Ces plafonds sont revalorisés chaque année au 1er janvier dans la même proportion que la variation moyenne sur quatre trimestres de l'indice Insee du coût de la construction. Cette moyenne est celle des quatre derniers indices connus au 1er novembre précédant la date de référence.
Pour 2009, les plafonds de ressources maximales des locataires ont été fixés comme suit :
Zone A
42.396 € pour une personne seule
63.362 € pour un couple marié
Zone B
32.767 € pour une personne seule
43.755 € pour un couple marié
Zone C
28.672 € pour une personne seule
38.538 € pour un couple marié
AvantagesCeux qui investissent dans le locatif ancien répondant au dispositif de la loi Besson, ont droit à une déduction forfaitaire de 26% (contre 40% antérieurement) pendant la durée de l'amortissement de leur bien.
BénéficiairesLes propriétaires de logements anciens ne nécessitant pas de travaux de réhabilitation sont concernés par le dispositif Besson ancien.
Le dispositif Besson reste toujours applicable pour les logements anciens ne nécessitant pas de réhabilitation, mais les plafonds de loyers ont été revus à la hausse et le zonage est différent.
DuréeL'investisseur doit s'engager à louer le logement à usage d'habitation principale du locataire pendant au moins 6 ans. Au cours de cette période, le bailleur peut louer à un de ses ascendants ou descendants.
Contrairement aux logements neufs, la mise à disposition du logement gratuitement ou sous forme de location à un membre de sa famille est possible mais avec perte de l'avantage fiscal. Cette faculté n'est toutefois offerte qu'au seul contribuable ayant mis ce logement en location à une personne n'appartenant pas au groupe familial durant 3 ans au moins.
Loi Borloo + |
Régime Avantages Bénéficiaires
Loi Monuments Historiques + |
RégimeL'immeuble doit être classé monument historique ou être inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Pour l'exonération des droits de succession, une convention à durée indéterminée doit être conclue entre les héritiers, légataires ou donataires, et les ministres de la Culture et des Finances.
Avantages• L’article 156 I III du CGI autorise les propriétaires de Monuments Historiques ou assimilés à déduire du revenu global les travaux de restauration :
- soit en totalité du revenu foncier procuré par les immeubles quand ceux-ci donnent lieu à la perception de recettes imposables et ne sont pas occupés par leur propriétaire.
- Soit du revenu global du propriétaire quand l’immeuble ne procure aucune recette
- Soit pour partie des revenus fonciers et pour partie des revenus globaux lorsque l’immeuble procure des recettes et est occupé en partie par son propriétaire.
• Autre attrait fiscal qui concerne l'ensemble des détenteurs de biens historiques : l'exonération totale des droits de succession, même si l'héritier n'appartient pas à la famille propriétaire du bien.
BénéficiairesUne défiscalisation qui intéresse les investisseurs fortement imposés sur le revenu, situés dans la tranche marginale d'imposition 40% et soumis à l'ISF. Ce dispositif intéresse aussi les investisseurs ayant un objectif successoral.
Il est inséré au CGI un nouvel article 156 bis du CGI qui subordonne le régime à trois nouvelles conditions :
> Engagement de conservation de l’immeuble pendant une période d’au moins 15 ans à compter de l’acquisition. Pour les biens acquis avant le 01/01/2009, l’obligation s’applique aussi, mais la durée est réduite de la durée de détention déjà écoulée depuis leur acquisition ;
> Absence de détention indirecte de l’immeuble sauf si la société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés obtient un agrément ou s’il s’agit d’une SCI familiale ;
> Absence de mise en copropriété de l’immeuble sauf si celle ci fait l’objet d’un agrément.
LogementsPeuvent bénéficier de ce régime fiscal de faveur les propriétaires d'immeubles étant :
> Classés monuments historiques
> Inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
> Appartenant au patrimoine national en raison du caractère historique ou artistique ou encore en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine.
DuréeUne fois le bien restauré, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le bien nu à usage de résidence principale du locataire pendant 3 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux.
Loueur meublé non professionnel + |
RégimeA partir du moment où un investisseur met en location un logement où la présence de meubles et d'objets mobiliers est telle que le locataire peut entrer dans les lieux et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels, le propriétaire du bien en question pratique la location meublée. Celle-ci bénéficie d'un régime fiscal spécifique qui permet de déduire une bonne partie des charges.
Avantages Bénéficiaires Logements Durée
Loueur meublé professionnel + |
Régime A la différence de la location meublée non professionnelle, la location meublée professionnelle permet à l'investisseur d'imputer non plus sur ses seuls BIC mais sur ses revenus globaux les charges liées à cette activité.
Entre dans le champ d'application de la location meublée professionnelle, les locaux meublés qui dégagent plus de 23 000 € HT de revenus locatifs annuels. Pour être reconnu comme loueur en meublé professionnel et bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut, il suffit au loueur de tirer de son activité de location meublée plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles, ou qu'elle représente plus de 50% de ses revenus et qu'il soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité. Etre LMP implique également la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Avantages Bénéficiaires Logements Durée
Loi Scellier + |
Le 22 décembre 2008, le parlement a adopté un nouveau dispositif d’investissement : la loi SCELLIER.
Cette loi vient réformer les dispositifs Robien recentrée et Borloo.
La révolution réside dans l’application d’une réduction d’impôt alors que Robien et Borloo accordaient une diminution du revenu global imposable.
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Le régime est prolongé jusqu’au 31 décembre 2012 et aménagé sur deux points suite à la loi de finances 2009.
RégimeA partir du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2010, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, destiné à la location, pourra bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 25% de son prix d’acquisition plafonné à 300 000 €. Soit une économie maximale de 75 000 € sur une période de 9 ans. Le contribuable pourra bénéficier d’une réduction supplémentaire de 12% s’il s’engage à louer le bien pendant les 6 années suivantes (2% par an et deux périodes de 3 ans) sous des conditions de plafond de loyer mais en plus cette fois de ressources également. Ce dispositif permet donc une économie fiscale totale maximale de 37% de l’investissement (soit 111 000 € !).
A compter du 1er janvier 2011 et jusqu’au 31 décembre 2012, la réduction sera ramenée à 20% sur 9 ans du prix de revient.
Cette mesure ne sera autorisée que pour une seule acquisition par année, mais n’exclut pas la réalisation d’autres investissements immobiliers relevant d’autres dispositifs fiscaux. Bien évidement on ne peut pas cumuler deux dispositifs dans la même acquisition !
Les avantages fiscaux prennent effet dès l’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure, et il est à noter que si l’avantage fiscal est supérieur à l’impôt à payer, alors il n’y aura pas de crédit d’impôt mais le l’excédent fiscal pourra être reportable et imputable sur l’impôt des 6 années suivantes.
BénéficiairesLes personnes éligibles sont les personnes physiques acquérant directement ou en qualité d’associé d’une société non soumis à l’impôt sur les sociétés.
LogementsLes investissements concernés par ce nouveau dispositif d’investissement locatif sont les logements acquis neufs ou en VEFA, entre le 01/01/2009 et le 31/12/2009.
La réduction s’applique aussi aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012, d’un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s’applique également aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence de la loi de 1989 et qui font l’objet entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
Cette réduction d’impôt ne sera pas accordée au titre d’acquisition de logements pour les lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 01/01/2009.
Un décret à paraître fixera les zones où le besoin locatif est repéré, le régime devrait être réservé aux zones de construction où la pénurie est criante.
DuréeL’engagement de l’investisseur est de louer une location nue, à titre de résidence principale, pendant une période de 9 ans.
Le loyer est plafonné en fonction de la situation géographique du logement.
La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal.
Comme pour les autres régimes de défiscalisation, l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le loyerIl est plafonné en fonction de la situation géographique du logement.
La réduction d’impôt est réservée aux logements situés dans les zones de territoire se caractérisant par un déséquilibre en l’offre et la demande de logements ;
L’arrêté du 30/12/2008 s’est borné à reproduire le zonage antérieur. Puis la loi de finances rectificative du 17/03/2009 a introduit un élément de souplesse. Ainsi, la zone C bénéficie de la réduction d’impôt dès lors que le programme immobilier a fait l’objet d’un agrément par le préfet après avis du Maire.
Un arrêté du 29 avril 2009 définit le nouveau zonage applicable pour les dispositifs d'investissement immobiliers locatifs (Scellier, Borloo et Robien). Les communes éligibles (répertoriées en annexe à l'arrêté) sont classées en trois zones : A, B1 et B2. Ce nouveau zonage s'applique : pour les dispositifs Scellier, Borloo neuf et Robien, aux acquisitions de logements réalisées à compter du 4 mai 2009 (et aux permis de construire déposés à compter de la même date) ; pour le dispositif Borloo ancien, aux conventions signées à compter du 1er juillet 2009.
La LOI SCELLIER étendu à l’Outre Mer (LOI LODEOM)Depuis le 27 mai 2009 et la publication au journal officiel de la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), la loi Scellier vient étendre ses avantages fiscaux aux départements d'outre-mer et aux collectivités d'outre-mer (DOM-COM), à savoir : la Guadeloupe, la Réunion, et la Martinique ainsi que Saint-Barthélemy, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin, Wallis et Futuna et la Polynésie française.
La réduction d'impôt de la loi Scellier version DOM-COM est fixée à 40% du montant d'acquisition pour les logements acquis avant le 31 décembre 2009, toujours plafonnée à 300 000 euros. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.
Il est également possible d'opter pour le Scellier «social» en outre-mer, ce qui permettra aux futurs acquéreurs de bénéficier d'une réduction d'impôt de 52 %, étalée sur 15 ans, pour tout investissement réalisé avant le 31 décembre 2011. En métropole, la réduction ne s'élève qu'à 37 % pour les achats effectués avant le 31 décembre 2010. Dans les deux cas, le propriétaire bénéficie d'un abattement de 30% sur les loyers sous contrainte de respecter le plafond de ressources du locataire, ainsi que le plafond des loyers.
